전세사기, 더 이상 남의 일이 아닙니다
최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 폭증하고 있습니다. 깡통전세, 명의 도용, 다중 계약 등 그 수법은 점점 지능화되고 있고, 세입자는 수천만 원에서 억대 보증금을 한순간에 날릴 수 있는 위기에 놓여 있습니다.
‘나는 중개사를 통해 계약하니까 괜찮겠지’, ‘뉴스에 나오는 건 특별한 경우겠지’라고 생각했다가 낭패를 본 사례가 적지 않습니다.
이번 글에서는 전세사기를 예방하는 방법부터, 실제로 사기를 당했을 때 취해야 할 대처 방법까지 2025년 기준 최신 정보로 정리해드립니다.
전세사기의 주요 유형 정리
전세사기를 막기 위해선 먼저 어떤 사기가 있는지 알아야 합니다.
✅ 깡통전세
집값이 보증금보다 낮아 담보 가치가 없는 경우입니다. 집이 경매로 넘어가도 세입자는 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.
✅ 명의 도용 계약
가짜 신분증을 이용해 임대인 행세를 하거나, 실제 소유자와 다른 사람 명의로 계약을 유도합니다.
✅ 이중 계약
하나의 집에 두 명 이상과 계약을 체결하고, 여러 명에게 보증금을 받는 수법입니다.
✅ 확정일자 미발급 유도
세입자가 대항력을 갖지 못하도록, 확정일자 신청을 못하게 하거나 등기 이전을 미루는 방식입니다.
전세사기 예방법 7가지 체크리스트
전세계약 전 아래 사항을 반드시 확인하세요.
- 등기부등본 열람
- 임대인의 실소유자 여부 확인
- 근저당권, 가압류, 임차인 정보 파악 가능
- ▶ 확인 경로: 정부24 > 부동산등기 열람
- 전세금 대비 시세 적정성 판단
- 보증금이 매매가의 70%를 넘는 경우 주의
- ‘깡통전세’일 확률 높음
- 전세금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인
- HUG, SGI 등에서 신청 가능
- 집주인이 보증보험을 꺼려할 경우 의심 필요
- 건축물대장과 실거래가 조회
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 건물 정보를 확인하세요.
- 임대인 신분증과 소유자 대면 확인
- 대리인 거래는 반드시 위임장 확인
- 위조 신분증 사례 다수 발생
- 계약서 특약사항에 ‘우선변제권 확보’ 명시
- 확정일자 + 전입신고로 대항력 확보
- 입주 전 전입신고 필수!
- 전문가 활용
- 법무사 또는 믿을 수 있는 공인중개사와 함께 계약하세요.
전세사기를 당했을 때의 대처 방법
이미 계약을 했는데 이상하다면, 아래 단계대로 대응하세요.
1. 계약 자료 보존
- 계약서, 입금 영수증, 문자·통화 내용 등 모든 기록을 보관하세요.
2. 관할 경찰서에 고소
- ‘사기죄’로 형사 고소 가능 (형법 제347조)
- 상황에 따라 손해배상 민사소송 병행
3. 지급명령 신청
- 보증금 반환을 요구하는 지급명령 신청 가능 (민사소송법 제462조)
- 임차권등기명령도 병행하면 우선변제권 유지 가능
4. 법률구조공단 등 공공지원 활용
- 무료 법률상담 가능
- 상황에 따라 민사소송 대리도 가능
- ▶ 대한법률구조공단 바로가기
5. 전세보증금 반환보증 보험 청구
- 보험 가입 시 보증금을 일정 부분 보전받을 수 있음
- 단, 보험가입 시점과 피해 유형에 따라 지급 조건 상이
실제 사례로 보는 교훈
🔍 사례 1: 신축 빌라 전세, 전입신고 하루 차이로 대항력 상실
입주 전날 미리 전입신고를 했더라면 보증금을 돌려받을 수 있었던 사례입니다. 등기부등본 확인, 전입신고 타이밍 하나로 희비가 갈렸습니다.
🔍 사례 2: 다중 계약 피해
한 주택에 세 명이 전세 계약을 했고, 가장 늦게 계약한 세입자는 대항력도 없고 보증금도 반환받지 못했습니다.
마무리: 전세 계약은 ‘철저한 준비’가 생명입니다
전세사기는 단 한 번의 실수로 평생의 재산을 잃을 수도 있는 무서운 범죄입니다. 그러나 위에서 설명한 절차와 체크리스트만 잘 따라도 충분히 예방할 수 있습니다.
가장 중요한 것은 “불안한 계약은 하지 않는 것”, 그리고 “서류는 내가 직접 확인하는 것”입니다.
※ 본 글은 2025년 5월 기준 정보를 기반으로 작성되었으며, 정확한 법률 자문은 전문가에게 문의하세요.
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